Koopcontract

Kopers zijn er in alle soorten en maten. Soms is het uw eerste huis, of wellicht heeft u al vaker wat verkocht en aangekocht. Er komt veel kijken bij een koop en de wetten veranderen in de loop van de jaren. Op ons kantoor werken nog echte notarisklerken met tientallen jaren ervaring en een goede vakkennis. Ons kantoor zal zowel de ervaren als de onervaren koper zo volledig mogelijk adviseren en de juiste stukken voor u opmaken.

Of u nu een een bouwkavel, woning, recreatiebungalow of grond aankoopt, het zal de bedoeling zijn dat u daar dan ook écht eigenaar van wordt. Voor de verkoper is het belangrijk dat de koopprijs betaald wordt. Voor u beiden zal gelden dat u ook later geen problemen wilt krijgen over de (ver)koop. Bij uw aankoop worden in het koopcontract de precieze afspraken tussen de koper en verkoper vastgelegd. Daarvoor moeten eerst een heel aantal onderzoeken gedaan worden.
Schriftelijk koopcontract
In de wet is geregeld dat particulieren de koop van een huis vast moeten leggen in een schriftelijke overeenkomst. Hierin wordt vastgelegd wie de koper en verkoper zijn, om welke woning het gaat en wat de koopprijs is. Dit wordt een “voorlopig” koopcontract genoemd. Dat klopt niet helemaal. De koop is alleen voorlopig als u ontbindende voorwaarden heeft afgesproken.

Koopcontract bij makelaar of notaris/bedenktijd
Omdat de getekende koopovereenkomst bindend is tussen koper en verkoper is het belangrijk om goed geadviseerd te worden. Er komt veel kijken bij de overdracht van een woning. Een ervaren adviseur kan u veel onverwachte problemen en bijkomende kosten schelen. De notaris kan er bovendien voor zorgen dat de koopovereenkomst bij het Kadaster wordt ingeschreven, zodat de verkoper de woning het komende half jaar niet meer aan iemand anders kan verkopen. Na de ondertekening door beide partijen heeft de koper 3 dagen bedenktijd. De notaris legt vast wanneer deze bedenktijd ingaat. U kunt binnen deze 3 dagen zonder opgaaf van reden afzien van de koop. U bent in dat geval ook geen boete verschuldigd.

Wat staat er in het koopcontract
Naast de gegevens van verkoper, koper en de woning zelf wordt de koopprijs opgenomen. Bij de koopprijs is van belang of er ook nog een waarborgsom, een bankgarantie of een boete bij niet nakoming wordt afgesproken. Stel immers dat de koper toch niet kan afnemen of dat de verkoper niet levert. In het geval een van beide partijen de afspraken niet nakomt, kan de notaris daarbij adviseren.
De notaris zal verder onderzoeken of er juridische bijzonderheden zijn met de woning, zoals erfdienstbaarheden en kwalitatieve verplichtingen. Dit ontslaat overigens de verkoper niet van zijn informatieplicht en de koper niet van zijn onderzoeksplicht.

Ontbindende voorwaarden
In de huidige tijd wordt bij de aankoop regelmatig het voorbehoud gemaakt dat de nieuwe woning pas afgenomen kan worden, als de oude woning is verkocht. Verder moet er veelal ook met de bank gesproken worden over de financiering. Het is niet altijd zeker dat de bank u ook het geld voor de aankoop wil lenen. Als u dit niet als ontbindende voorwaarden in het koopcontract opneemt bent u toch verplicht de woning af te nemen. En omdat dat dan niet mogelijk is kunt u een hoge boete verschuldigd worden.

De staat van de woning is ook belangrijk. Zeker bij bestaande oudere woning is het niet vreemd als er gebreken zijn. Het is verstandig om af te spreken tot welk bedrag u als koper bereid bent zelf deze gebreken te (laten) herstellen. Een bouwtechnische keuring kan uitkomst bieden. Dan weet u beiden waar u het over heeft en kunt u afspraken maken.
Mocht u plannen hebben om de woning anders te gebruiken dan de verkoper deed, dan is het verstandig hierover te overleggen en moet u zelf uitzoeken of het wel is toegestaan. U kunt ook hier een ontbindende voorwaarde voor opnemen.

Na het koopcontract: de akte van levering bij de notaris
Zie verder onder LEVERING

Hoe bij een nieuwbouw woning?
Bij een nieuwbouwwoning lopen de dingen net iets anders. Gebruikelijk is dat u de woning “vrij op naam” koopt, dus dat alle kosten voor de verkoper zijn. U betaalt alleen de koopprijs. Deze koopprijs is voor de grond en voor de bouw betaalt u de aanneemsom. Verder betaalt u geen overdrachtsbelasting maar btw.

Koopcontract is koopaanneemovereenkomst
U koopt de grond, maar daarnaast worden er afspraken gemaakt over de bouw van de woning. U geeft de aannemer opdracht om op dat stuk grond voor u, naar uw wensen, te bouwen. Daarin staat wat hij gaat bouwen en ook wanneer het opgeleverd moet worden. Er zijn modelaanneem-overeenkomsten die gebruikt worden door bouwers. Ook daarin staan bepalingen die speciaal voor het project gelden waarin u uw te bouwen huis koopt.

Kosten
U betaalt een combinatie van een koopprijs voor de grond en een aanneemsom voor de (te bouwen) woning. In de koopaanneemovereenkomst wordt geregeld hoe de betaling van de termijnen van de aanneemsom plaats moet vinden. Deze betalingen hangen samen met de vorderingen in de bouw. Ook kan er bouwrente verschuldigd zijn als de woning nog niet is opgeleverd. Daarbij betaalt u geen overdrachtsbelasting maar btw over alle bedragen.

Garanties
Het kan voorkomen dat de aannemer failliet gaat. Dit brengt extra kosten met zich mee. Er is daarom een aparte garantie- en waarborgregeling voor nieuwbouwprojecten. U krijgt hiervan een certificaat. Het is zinvol om na te kijken of uw aannemer onder deze regeling bouwt en wie de garantie verstrekt heeft. Door deze regeling wordt de woning voor dezelfde kosten afgebouwd en heeft u voor een bepaalde periode garantie op de gebouwde woning. Verder is er het depot van 5% van de aanneemsom dat u bij de projectnotaris stort. Dit wordt pas door de notaris aan de aannemer overgemaakt als het huis goed is opgeleverd. Zijn er problemen, dan houdt de notaris dit geld onder zich tot het opgelost is. Overigens wordt het bedrag na 3 maanden overgeboekt naar de aannemer als er geen problemen gemeld zijn.

Leveringsakte en hypotheekakte
Als u een woning uit een project koopt is daar een projectnotaris bij betrokken. Deze notaris regelt voor alle kopers dat zij eigenaar worden van de grond en de (te de bouwen) woning. Het is praktisch ook door deze notaris ook de hypotheekakte te laten opmaken, omdat alle gegevens van het onderpand daar al bekend zijn. Het hoeft niet, u kunt ook voor uw eigen, of een andere notaris kiezen. Houdt u dan wel rekening met extra kosten.

Meer weten?